Residencial California Coast - Carta-Resposta do Sr. José Carlos Queiroz

Prezados Adquirentes,

É lamentável que os membros da Comissão de Representantes da APECC estejam emocionalmente confusos, ao utilizar o nome do Condomínio Residencial California Coast para tratar de forma tão desrespeitosa pessoas que estão trazendo ao conhecimento Srs. Adquirentes informações importantes para a conclusão das obras do Empreendimento. É um direito inalienável de qualquer pessoa expor as suas opiniões, desde que não agridam ou causem danos morais, e respeitem a independência dos outros.

O Residencial California Coast realmente tem uma história de conflitos, erros e acertos, que nos foi legado vivenciar (Mega/Taipá e Adquirentes). Portanto não aceitarei a atitude de intimidação utilizada na comunicação, buscando rotular pessoas indevidamente como bandidos da pior espécie, por estarem lutando pelo que definiram como correto e justo. E advirto que não mais se refiram à minha pessoa de maneira indigna ou com inverdades, conforme tenho observado nas mensagens que estou colecionando, e exijo o mesmo tratamento respeitoso com que sempre tenho me dirigido aos Srs. Adquirentes, inclusive pelos três anos de trabalho digno, com dedicação e zelo, quando estive como responsável pelo gerenciamento das obras do Residencial California Coast.

O objetivo da APECC tem sido tentar fugir do foco principal, que é responder à seguinte indagação de todos: Como pretende novamente tentar concluir as obras do Empreendimento pelo Regime de Administração, sem uma representatividade mínima dos Adquirentes (poucos são adeptos ou associados à APECC), sem nenhum poder de mobilização (depende totalmente da SIG), sem adesão financeira (iria depender unicamente dos Adquirentes que não aderiram à APECC para que pagassem seus saldos devedores durante a obra), sem experiência no ramo (construção e gestão logística, gerencial e financeira de Empreendimento desse porte),  sem uma data definida para entrega das unidades, através de um plano físico/financeiro claro e coerente, com custos indiretos crescentes em função do prazo da obra, e sem poder lavrar as escrituras finais.

Assim, tendo em vista o documento distribuído pela Comissão de Representantes da APECC entitulado “Expectativas dos Adquirentes”, passemos a analisar os seguintes aspectos:

(1) Hoje, o orçamento estimado para a conclusão das obras está na ordem de R$18 milhões, incluindo a construção, reconstruções, repaginações de especificações e modificações de projetos (principalmente da área de uso comum), incluindo também as despesas com IPTU, Licenças de Obra, Taxas e Emolumentos em geral, obtenção de “habite-se” (ISS, etc...), ligações definitivas das Concessionárias, custas cartoriais e impostos em geral;

(2)  O saldo devedor das unidades ativas (com Adquirentes participantes) está hoje na ordem de R$ 9 milhões;

(3)  Existem de 10 a 12 unidades passiveis de retomada (não incluídas no item 2 acima), que terão que ser negociadas com a Mega/Taipá, pois os Contratos de Compra e Venda estão ativos e ainda vinculados entre o Adquirente atual e as Empresas;

(4)  As 27 unidades em estoque continuam pertencendo à Mega/Taipá;

Diante disso, a APECC não tem como obter êxito no Regime de Obra por Administração, tendo R$18 milhões de despesas previstas, contando com a metade dos recursos necessários oriundos dos saldos devedores, que somente poderão ser recebidos dos Adquirentes ao longo da obra, ou seja, em 15 ou 18 meses (prazos viáveis em função dos custos e realizações físicas compatíveis).

Naturalmente voltarão as idéias de leilões ou retomadas a preços vis, contra aqueles Adquirentes que não puderem pagar tal conta, ou que não aderirem ao método de construção proposto.

Aliás, eu li em alguma das mensagens enviadas por um Adquirente, que as Empresas Mega/Taipá, ou eu, não sei, demos prejuízos aos Adquirentes, afirmação com a qual não concordo pelos seguintes fatos reais:

(1)  A Empresa de Auditoria contratada pelo Condomínio em 1995 apontou para o fato de que os Contratos da Mendes Júnior com os Adquirentes estavam 33% acima dos preços dos apartamentos na área do Recreio dos Bandeirantes. Assim sendo, após a SIG não ter concordado em reduzir em 33% os saldos devedores dos Adquirentes, a Mega/Taipá aceitou tal condição e assinou a Dação em Pagamento;

 (2) O estoque de Unidades é o mesmo desde 1998, pois não liquidamos a preços aviltados nenhum dos apartamentos, para tentar dar prosseguimento às obras a qualquer custo, ou tivemos atitudes oportunistas de tentar obter vantagens financeiras pessoais;

(3)  Os saldos devedores continuam os mesmos, ou melhor, seriam os mesmos, caso não tivessem sido recebidos e utilizados pela APECC de forma desordenada, e principalmente não contando com a representatividade e adesão total dos Adquirentes, na tentativa de concluir a obra por Administração. E também por ter utilizado tais recursos em gastos não previstos no Orçamento da Obra e no Memorial de Incorporação, através de pagamentos de despesas geradas pela  própria APECC (existe um balancete que aponta o pagamento de R$80mil de sinal para um advogado especializado em falências);

(4) A imediata paralização das obras ao perceber as dificuldades administrativas, conjunturais e financeiras causadas pelas atitudes da Comissão de Representantes daquela época, para preservar os itens descritos em 1, 2 e 3 ;

(5)  Todo o dinheiro recebido durante a obra foi aplicado integralmente no Empreendimento, e posso afirmar sem nenhum erro de avaliação que foram realizados ainda mais serviços do que o previsto, quando medidos em relação ao cronograma físico/financeiro então vigente;

(6)  Todos os serviços, sem exceção, foram realizados na obra com muito esmero, qualidade e ótimo acabamento, e comprovadamente foram tão eficazes que mantiveram o Empreendimento em bom estado até hoje, apesar da falta de cuidados de manutenção durante esse tempo todo.

      

Devemos reconhecer, da mesma maneira, que as empresas Mega/Taipá foram eficientes e corretas na execução das obras, embora tenham sido ineptas e omissas no trato dos assuntos com a Comissão que representava os Adquirentes.

Atenciosamente,

José Carlos Queiroz de Oliveira

Consultor de Engenharia de Contrução Civil

Residencial California Coast - Módulo IV - A expectativa dos Adquirentes

Prezados Co-adquirentes,

1- As reações emocionais que temos observado nos e-mails de associados da APECC e da SIG, ontem e hoje, na verdade não refutam em nenhum ponto os fatos apontados nos nossos Módulos anteriores. Muito pelo contrário, somente se concentram em defender o passado, e em basear a sua insatisfação com um personagem que não está mais em cena, o Sr. Roberto Guarnier. Mas tampouco os e-mails nos oferecem uma visão dos acordos negociados entre as Comissões de Representantes e a Mega/Taipá, que não foram divulgados para os demais Adquirentes.

2- Não queremos aqui confundir ninguém, muito pelo contrário, o nosso silêncio neste tempo todo causou um malefício de se achar que a única verdade era aquela comunicada pelas Comissões de Representantes da APECC. É importante frisar que em nenhum momento deixamos de pagar as nossas cotas com o objetivo de tirar alguma vantagem. Paramos de pagar sim, conscientemente, para proteger o nosso patrimônio, e por consequência o Empreendimento, de uma aventura que sabíamos como iria acabar. Não fomos ouvidos, e fomos forçados a nos afastar.

3- Nem mesmo a SIG, que agora vem se pronunciar, negou o estado do canteiro de obras, e nem a APECC negou nenhuma das ações que descrevemos nas nossas comunicações. Podem observar. A baixa representatividade, e o oportunismo da APECC já constaram inclusive de sentenças judiciais, em processos envolvendo a Mega/Taipá. Mesmo a SIG, na sua comunicação, fala na necessidade de se ter Representatividade para tocar o Empreendimento, coisa de que a APECC não dispõe.

4- Notem também que a SIG não aceita ser a Incorporadora do Empreendimento. Não aceita porque o risco é muito alto, e os lucros não são suficientes para pagar a sua estrutura e gerar o lucro esperado. Nenhuma das grandes construtoras e incorporadoras vai querer assumir o nosso Empreendimento, pois elas já estão bem ocupadas com outros Empreendimentos, muito mais simples, e que geram muito mais lucros. Um outro ponto importante que esquecemos de mencionar, a nível de custos iniciais, é que, se for escolhida uma outra Incorporadora, ela terá que pagar os Impostos de Transmissão das Unidades em Estoque, o que deve estar girando hoje em torno de R$3 milhões, a confirmar.

5- A Comissão de Representantes da APECC foi por nós questionada diretamente sobre quem, sob um Modelo de Administração, assinaria depois as nossas escrituras. Nem a APECC, nem o Condomínio, podem exercer a função de Incorporação e passar escrituras das Unidades. Essa questão foi discutida também durante a gestão do Dr. Hamilton Quirino e mesmo ele, com toda a sua competência e experiência, soube encontrar uma solução. Ou seja, estamos mesmo nos livrando de uma aventura.

6- Nas considerações do Cmte. Lara, ele menciona as enganações de que fomos vítimas, mas nós também temos parcela da culpa. Em nenhuma das gestões, da Comissão de Representantes do Sr. Adolfo, durante a fase de construção da Mega Taipá, etc., nós, Adquirentes, exigimos uma Auditoria Externa para validar os valores e acompanhar os trabalhos. Foi muito amadorismo da nossa parte. É muito dinheiro em jogo, e certamente muda o comportamento das pessoas. Ou seja, por mais bem intencionados que todos nós possamos ser, não somos profissionais da área. Assumirmos a conclusão do Empreendimento seria sim uma aventura de altíssimo risco. Nosso papel é de Adquirentes, queremos as Unidades que compramos e pelas quais pagamos. Nada mais.

7- A nossa proposta é que um adendo ao Contrato de Dação em Pagamento seja assinado, definindo prazos, fiscalização das obras, auditoria nos valores e penalidades por não cumprimento de obrigações. Esse papel nós temos que saber fazer. Devemos ter aprendido as lições do passado. Temos que cada um cuidar dos seus interesses, e não simplesmente delegá-los a quem se apresente. Por isso essa decisão agora, de cada um de nós, precisa ser consciente, uma visão do negócio em que estamos envolvidos, sem falsas premissas e apego ao passado. É uma nova realidade, que requer um novo modelo.

Esperamos estar ajudando a todos nós Adquirentes. A nós por estarmos podendo expor as nossas posições, clara e diretamente. E para os demais Adquirentes, pela possibilidade de analisar uma outra visão da situação. Sem enrolações e sem ataques pessoais.

Inspeção do Canteiro de Obras e Novo Sócio-Proprietário da Mega Services

Prezados Senhores Adquirentes,

A iniciativa de criação deste “Blog”, pela Comissão Temporária do Residencial California Coast, foi excelente, pois possibilitará o diálogo entre os Adquirentes, o que certamente trará conhecimentos e esclarecimentos de maneira homogênea para todos, e sem dúvida incentivará a formação das opiniões necessárias para uma tomada de decisões consciente, neste momento crítico em que se encontra o Empreendimento Residencial California Coast.

Momento crítico sim, traçado pelos últimos acontecimentos, face à conclusão do processo de falência da Mega Services, pelas alterações contratuais nas participações societárias da Taipá e da Mega Services, pela capitalização das empresas através do seu novo sócio majoritário e pela decisão das referidas empresas em voltar ao comando do Empreendimento, o que ensejou uma disputa judicial com a APECC, sobre cujos desdobramentos não me cabe profissionalmente opinar.

Por isso, vamos focar na conclusão das obras, e assim, pelo fato de ter sido o Gerente das Obras do Empreendimento no período de 1996 a 1998, foi-me solicitado pelo Sr. Arinaldo Alves Ferraz, sócio-majoritário e atual administrador da MegaServices e Taipá. Foi o Sr. Arinaldo que pagou todos os débitos das empresas, inclusive o do Sr. Moacir, permitindo a conclusão do processo de falência. Ele me pediu que comparecesse ao Empreendimento para avaliar a situação das edificações e do canteiro de obras, em função das noticias sobre o desabamento ocorrido.

No dia 5 de Fevereiro passado (Domingo) eu verifiquei “in loco” que as lajes de concreto apresentam sinais visíveis de corrosão e deterioração das suas ferragens. Registrei também o completo abandono das instalações provisórias da obra, o fornecimento de água e energia elétrica cortadas por falta de pagamento, vigias da obra sendo pagos pela Construtora SIG, atos de vandalismos ocorridos através da retirada forçada dos registros e tubulações de água. O desabamento noticiado foi dos tapumes de madeira compensada, que estão, como um todo, em mau estado de conservação e em parte foram derrubados pelos ventos. Entretanto o que mais chamou a minha atenção foi que, já tendo se passado 15 anos (1996 até hoje) o Empreendimento continua sem nenhuma nova melhoria, parado nos 50% de obras realizadas conforme lá deixei na época.

Desta maneira, tendo sido alertado sobre o perigo de incêndio e sobre a precariedade do local, o sócio-administrador das Empresas Mega/Taipá, Sr. Arinaldo, providenciou imediatamente a mobilização de operários e vigilantes para agirem no canteiro de obras.

Do dia 06/Fevereiro até dia 4/Março, foram realizadas a recuperação e reparos no canteiro de obras, a remoção de entulhos e detritos, a recomposição e troca de parte dos tapumes de madeira por tapumes de alumínio, a elevação dos tapumes destruídos pelos ventos, a religação de água potável e energia elétrica através dos pagamentos dos débitos junto à Light e CEDAE na ordem de R$7.000,00, e foram iniciados os levantamentos da situação das instalações hidro-sanitárias, dentre outros levantamentos e diagnósticos necessários ao reinicio efetivo das obras.

Paralelamente, levantamentos atualizados apontam para débitos com o IPTU e renovações de licenças de obra, que alcançam o montante aproximado de R$2 milhões. O caso do IPTU está em fase de Dívida Ativa da Prefeitura, com cobrança Judicial, o que poderá em breve levar os terrenos a leilão, em face dos 15 anos ocorridos sem nenhum pagamento.

Também a pedido da Mega Services/Taipá, foi contactado um profissional reconhecidamente capaz para apresentar um orçamento atualizado para a conclusão das obras e o arquiteto que desenvolveu o projeto orginal do Califórnia Coast, para repaginar o projeto e atualizar as especificações dos novos materiais, afinal já se vão 18 anos desde o projeto original , para trabalharem em conjunto.

Vale lembrar e ressaltar também que depois do afastamento entre os grupos de Adquirentes, ocorrido no ano de  2000, entre o Condomínio Residencial California Coast e os associados da APECC,  esta recém-criada e contando com o apoio de poucos Adquirentes, na época liderados pelo Dr. Hamilton Quirino e pela Contrutora SIG, a APECC se esforçou de maneira inegavelmente corajosa e dessa forma assumiu a manutenção  do canteiro de obras e promoveu o reinicio das obras pelo Regime de Administração, com a Construtora SIG.

É claro que essa situação corajosa da APECC pouco durou, e estava fadada a um grande e lastimável insucesso, tendo em vista que a estratégia adotada, além de não contar com a totalidade de recursos de todos os Adquirentes, criou uma cota de obra adicional (além dos valores do Contrato Original de Compra e Venda) e mais uma Cota Associativa (manutenção dos advogados, administradoras,...), e todo esse esforço estava atrelado e visceralmente dependente da venda das Unidades em Estoque, nessa situação a preços vis (este foi o fato gerador das cotas adicionais para os Adquirentes). Em suma, o fracasso foi previsível e inevitável, e dilapidou o total dos saldos devedores dos poucos Adquirentes que se lançaram nesta aventura.

Hoje a APECC tenta repetir a mesma estratégia do passado, sendo que a situação atual é extremamente mais complexa, pois o poder de mobilização da APECC sobre os Adquirentes é praticamente nenhum, a capacidade de se obter recursos dos Adquirentes é inviável (ninguém quer mais colocar dinheiro à frente dos resultados), e considerando também que os recursos dos poucos Adquirentes associados à APECC já se extinguiram. Tentar concluir o Empreendimento pelo Regime de Administração a Preço de Custo é totalmente inexequível, por força da ausência de recursos firmes, pela necessidade de se revisar o projeto e inserir modificações nas especificações, o que requer antes de mais nada a obtenção de um novo e atualizado orçamento. E mesmo a grande experiência do Dr. Quirino, hoje afastado do Empreendimento, nesse tipo de empreitada, não foi capaz de viabilizar a conclusão da obra na primeira vez.

Nota-se hoje um esforço da APECC em se travestir de Condomínio Residencial California Coast, objetivando obter a adesão dos Adquirentes desavisados, para tentar por em prática a mesma estratégia de tentar conclusão das obras pelo Regime de Administração, mesmo tendo sido inclusive a própria APECC quem no passado providenciou a “demolição e enterro” do Condomínio Residencial Califórnia Coast.

Por outro lado, as empresas Mega Services/Taipá querem concluir o Empreendimento, trazendo a noticia das suas novas composições societárias e da presença de um novo gestor, capitalizado e capacitado administrativamente, dispensando a necessidade de aportes de recursos dos Adquirentes até a conclusão do Empreendimento. É importante lembrar que as referidas empresas e seu antigo Administrador,  Sr. Roberto Guarnier, hoje afastado da gestão delas,  não eram bem vistos pela APECC nem pelo Condomínio, face aos problemas e relacionamentos mal-sucedidos anteriormente. Mas isso agora é passado.

Dessa forma torna-se impossível hoje dissociarmos as empresas Mega Services/Taipá, proprietárias das Unidades em Estoque e das Unidades passíveis de retomada, e ainda detentoras dos saldos devedores dos Contratos de Compra e Venda do Condomínio Residencial California Coast, incluindo as Unidades dos próprios associados da APECC, em face do Contrato de Dação em Pagamento da Construtora Mendes Júnior, no qual é clara a Interveniência entre as partes até a efetiva conclusão do Empreendimento.

E isso sem considerar os “nós” e “rolos” judiciais e os erros de conduta e procedimentos de ambas as partes, que somente poderão ser resolvidos através de um pleno e transparente entendimento. Esse entendimento passa pela repactuação dos Termos da Dação em Pagamento, no que se refere aos prazos, preços, condições e penalidades para a conclusão do Empreendimento e todo o aporte legal que se fizer necessário.

José Carlos Queiroz

Consultor em Engenharia de Construção Civil

Veja o texto de todas as comunicações e comentários do Residencial

California Coast no nosso Blog http://residencialcaliforniacoast.blogspot.com.

Módulo III - A História da APECC no Empreendimento

Prezados Adquirentes,

1- Nossas comunicações neste Blog têm o objetivo de proporcionar aos Adquirentes uma nova visão da história e do estado atual do Empreendimento, com o objetivo de reativar o espírito crítico das pessoas, apresentar um novo enfoque aos problemas enfrentados, e promover uma reanálise da situação que, eventualmente, leve a uma revisão das posições e a uma mudança de opinião quanto aos pontos apresentados. Essas nossas comunicações já causaram uma reação dos representantes da APECC, apesar de que o contraditório tem um efeito benéfico para o entendimento completo das opções disponíveis e no encaminhamento mais esclarecido das decisões dos Adquirentes. As reações emocionais a estas informações que estamos passando somente demonstram a falta de argumentos para defender a estratégia da APECC, e o apego a uma solução desgastada, que não vai resolver o nosso principal problema, que é a garantia de conclusão do Empreendimento, e o recebimentos das unidades que, com tanto sacrifício, adquirimos e vínhamos pagando.

2- A APECC foi criada com a desculpa de que o Condomínio tinha um título protestado, por uma dívida assumida pelo Sr. Adolfo Breder, que apresentava o risco de penhora das receitas com cotas de condomínio. Logo, no entanto, ficou claro que o objetivo era outro. A concepção do Dr. Hamilton Quirino, apoiado por alguns Adquirentes, era de montar uma estrutura que pudesse assumir o controle do Empreendimento, aproveitando a situação da Mega/Taipá, na iminência da decretação de sua falência. Nessa ocasião ocorreram negociações e acordos não divulgados, que só os participantes podem descrever e nos apresentar, já que nenhum de nós esteve envolvido. Encorajamos, inclusive, que os participantes nos forneçam essas informações, através da inclusão de comentários no Blog do Residencial California Coast, cujo link está disponível no final das nossas comunicações.

3- Logo depois desses eventos, tentamos uma reaproximação com a APECC, para alinharmos nossos esforços, e apresentamos ao Representante da APECC, que estava em contato conosco, uma lista de pontos a serem discutidos, tendo sido o primeiro deles o afastamento do escritório do Dr. Hamilton Quirino da coordenação estratégica e jurídica do Empreendimento. Já nesta época defendíamos a busca de uma nova Incorporadora, que pudesse capitalizar e assumir o Empreendimento, garantindo a conclusão das obras, e o saneamento da situação financeira do Condomínio e da situação jurídica dos nossos Contratos. Na última reunião que tivemos, fomos informados pelo Representante da APECC, que a negociação era uma encenação, e que na verdade a APECC havia "jogado" o Empreendimento na massa falida da Mega Services, e tinha contratado um advogado de renome na área de falências, o Dr. João Cisneiros, para conseguir a autorização do Síndico da Falência para a venda de Unidades em estoque. Fomos também ameaçados pelo leilão de Unidades, caso não se aderisse ao programa imaginado pela APECC, sob a égide da teoria descrita no livro publicado pelo Dr. Hamilton Quirino, que trata da retomada de obras de edifícios em construção.

4- É importante salientar que, conforme descrito acima, a nossa tentativa de reproximação foi rechaçada pela APECC, que decidiu continuar sozinha na tentativa de tocar as obras, sem recursos em nível suficiente para torná-la viável e produtiva. Praticamente todos os recursos arrecadados com cotas de obra foram desperdiçados com os custos fixos, taxas de administração e equipe mínima alocada na obra, incluindo um profissional para fiscalização do seu andamento. Como mencionado em módulo anterior, a APECC é a depositária fiel desses pagamentos de cotas de obra, e eventualmente terá que responder por esses valores.

5- No entanto houve a resistência ferrenha da nossa parte contra essa estratégia, pois entendíamos que ela não seria viável, como não foi, e iria provocar a dilapidação do patrimônio do Empreendimento, pela venda das unidades extremamente desvalorizadas pela própria situação das obras do Empreendimento. Só os especuladores iriam lucrar com essa estratégia, adquirindo unidades a preços aviltados, e sem assumir praticamente nenhum risco. Caso faltasse dinheiro durante a obra, os Adquirentes teriam que assumir os débitos, ou suas unidades seriam leiloadas, sem nenhuma consideração pelo que juntos sofreram com os demais Adquirentes.

6- A inclusão do Empreendimento na massa falida da Mega Services, promovida pela APECC e com o suporte jurídico do Dr. Quirino, foi que proporcionou a oportunidade de inclusão da demanda do Sr. Moacir, que passou a ser o maior credor do processo de falência. Foi essa demanda do Sr. Moacir que atrasou a conclusão do processo, pois o valor inicial, irrisório, que causou o processo de falência no primeiro instante, foi quitado quase que imediatamente pela Mega Services. Sabemos que membros da APECC hoje têm uma forte reação emocional contra o acordo que foi firmado com o Sr. Moacir, para conclusão da falência, mas esquecem de que foi a própria APECC que criou o monstro.

7- Como último ponto desse Módulo III, gostaríamos de informar aos Adquirentes a falta de cuidado que a APECC demonstrou com o canteiro de obras do Empreendimento. Visitamos pessoalmente o canteiro, como Adquirentes que somos, e constatamos o total abandono da manutenção do espaço da obra: árvores cresceram entre as lajes; água ficou acumulada em vários lugares, gerando demanda dos vizinhos quanto a se tornarem criadouros de mosquitos; uma ventania derrubou os tapumes da parte frontal do Empreendimento, atingindo também parte de um barracão de obras. Além disso, TODOS os registros das instalações hidráulicas foram arrancados, isso mesmo, arrancados, danificando a tubulação adjacente, que terá que ser trocada quando da retomada das obras. Além disso, como já mencionado em Módulo anterior, há vários anos de IPTU atrasados, renovações de licença de obra pendentes, água e luz desligadas, num ambiente de total abandono.

Voltaremos no próximo Módulo à discussão dos nossos objetivos como Adquirentes, e à estruturação de um Contrato de Incorporação que nos projeta e garanta a conclusão das obras do Empreendimento. Um dos resultados que vislumbramos com essas nossas comunicações é prover informações de forma estruturada e espaçada, dando tempo para análise e reflexão dos Adquirentes, para que provoquem uma revisão de posições e permitam uma reavaliação das decisões quanto ao futuro do Empreendimento.

Atenciosamente,
Comissão Temporária do Condomínio Residencial California Coast
 

Módulo II - Qual o melhor caminho para concluir o Empreendimento

 

Prezados Co-Adquirentes do Residencial California Coast,

 

Agora, vamos analisar juntos as opções que temos para concluir o Empreendimento:

 

1- Voltamos aqui novamente a usar uma visão fria de negócio e de fluxo de caixa. A APECC está propondo retomar as obras sob o modelo de Administração. Se a APECC não estava nem conseguindo manter o canteiro de obras, como espera ela obter a credibilidade necessária para concluir o Empreendimento neste modelo? De onde viria o dinheiro? Vendendo unidades em estoque desvalorizadas, a preços aviltados?

 

2- Não, caros Adquirentes, esse não é mais o caminho. A valorização dos imóveis no Rio de Janeiro, em especial na região do nosso Empreendimento, abriu ainda mais espaço para o modelo de Incorporação. Isso seria feito através de um novo Contrato, que nos proteja como Adquirentes, e que obrigue a Incorporadora a concluir totalmente o Empreendimento, com habite-se e escrituras. Isso garantido por um acompanhamento e fiscalização de uma Comissão do Condomínio, como previsto no Acordo de Dação em Pagamento da Mendes Júnior. E o mais importante, com penalidades por atraso e destituição da Incorporadora no caso de descumprimento do Contrato. Isso é possível sim, basta querermos.

 

3- Não somos profissionais de construção e incorporação. Somente uma Incorporadora pode emitir as Escrituras das nossas Unidades. Uma nova tentativa no modelo de Administração seria para nós, Adquirentes, um mau negócio. Basta ver o que aconteceu da última vez. O pagamento das quotas de obra foram diminuindo, as atividades no Empreendimento também, e o custo fixo acabou consumindo todos os recursos. Inclusive, a Comissão de Representantes da APECC deverá prestar contas dos valores que recebeu dos Adquirentes como quotas de obra nesse período. Qual foi o progresso físico das obras com o dinheiro recebido? Algumas Unidades foram inclusive quitadas, reduzindo o total dos saldos devedores a serem aplicados na obra. Essa falta de escala nos recursos financeiros foi inclusive discutida nas Assembléias da época, mas foi ignorada.

 

4- A Incorporadora também pode exigir uma "due diligence" do Empreendimento, ou seja, uma investigação da parte Contratual dos Adquirentes, pagamentos, saldos devedores, situação física da obra, etc., de forma a validar as premissas que foram utilizadas no Plano de Negócios desenvolvido por ela. A proposta da Incorporadora a nós, Adquirentes, vai levar em conta essas premissas, que terão que ser validadas nesse processo de "due diligence". Todas as Unidades adquiridas deverão ter sua titularidade revisada, até mesmo em função da Dação em Pagamento, do período suspeito da falência da Mega Services, e de outros acordos mal-explicados que andaram ocorrendo no caminho do Empreendimento. Certamente isso tudo precisa vir a claro, para que se tenha uma visão completa do Empreendimento, legal, econômica e financeiramente.

 

5- Nós, Adquirentes, podemos também exigir do Incorporador que nenhuma contra-partida de pagamento seja exigida até a conclusão da obra, se assim o Adquirente preferir. Com algum tempo de obra, e com o progresso ficando aparente para os passantes e vizinhos, as Unidades em estoque vão retomar o seu valor de mercado. O Empreendimento é viável nesse modelo, como vimos acima, pois os imóveis se valorizaram. E os eventuais ganhos financeiros vão ficar com quem vai assumir os riscos, e não com especuladores.

 

6- Na modalidade de Administração, a Construtora é paga pelos serviços prestados e cobra mais uma taxa de administração sobre todos os materiais e serviços sub-contratados aplicados na obra. Essa taxa de administração, somada à manutenção de uma equipe mínima na obra, formam um pesado custo fixo, que inviabiliza o Empreendimento quando não há o aporte apropriado de recursos, e se o prazo de execução se estende demais. O prazo ótimo para a conclusão do Empreendimento está hoje entre 12 e 15 meses. De onde virá o dinheiro necessário, em torno de R$1,5 milhões por mês? E lembrem-se que, nessa modalidade, o risco é nosso, dos Adquirentes, se faltar dinheiro no final.

 

7- E ainda mais alguns pontos: IPTU´s de vários anos atrasados, licenças de obra não renovadas, substituição dos tapumes, limpeza e eliminação de lixo do canteiro de obras (até árvores cresceram entre as lajes), tudo são despesas que devem ser incorridas pelo Incorporador antes de reiniciar as obras. E a revisão do projeto de arquitetura do Empreendimento? As Unidades vão se valorizar muito com uma repaginação do projeto, com um novo visual e um novo aproveitamento das áreas comuns e áreas internas das unidades, isso tanto para as Unidades em estoque, como também para as nossas Unidades. Mas isso também requer um grande investimento inicial.

 

Como é que você, co-Adquirente, avalia as opções para conclusão do Empreendimento? Qual a sua visão de negócio?

 

No próximo módulo vamos analisar mais a fundo a criação e atuação da APECC, com quais objetivos, e como foi o cuidado com o canteiro de obras nos últimos anos.

 

Gratos,

 

Comissão Temporária do Condomínio Residencial California Coast