Módulo III - A História da APECC no Empreendimento

Prezados Adquirentes,

1- Nossas comunicações neste Blog têm o objetivo de proporcionar aos Adquirentes uma nova visão da história e do estado atual do Empreendimento, com o objetivo de reativar o espírito crítico das pessoas, apresentar um novo enfoque aos problemas enfrentados, e promover uma reanálise da situação que, eventualmente, leve a uma revisão das posições e a uma mudança de opinião quanto aos pontos apresentados. Essas nossas comunicações já causaram uma reação dos representantes da APECC, apesar de que o contraditório tem um efeito benéfico para o entendimento completo das opções disponíveis e no encaminhamento mais esclarecido das decisões dos Adquirentes. As reações emocionais a estas informações que estamos passando somente demonstram a falta de argumentos para defender a estratégia da APECC, e o apego a uma solução desgastada, que não vai resolver o nosso principal problema, que é a garantia de conclusão do Empreendimento, e o recebimentos das unidades que, com tanto sacrifício, adquirimos e vínhamos pagando.

2- A APECC foi criada com a desculpa de que o Condomínio tinha um título protestado, por uma dívida assumida pelo Sr. Adolfo Breder, que apresentava o risco de penhora das receitas com cotas de condomínio. Logo, no entanto, ficou claro que o objetivo era outro. A concepção do Dr. Hamilton Quirino, apoiado por alguns Adquirentes, era de montar uma estrutura que pudesse assumir o controle do Empreendimento, aproveitando a situação da Mega/Taipá, na iminência da decretação de sua falência. Nessa ocasião ocorreram negociações e acordos não divulgados, que só os participantes podem descrever e nos apresentar, já que nenhum de nós esteve envolvido. Encorajamos, inclusive, que os participantes nos forneçam essas informações, através da inclusão de comentários no Blog do Residencial California Coast, cujo link está disponível no final das nossas comunicações.

3- Logo depois desses eventos, tentamos uma reaproximação com a APECC, para alinharmos nossos esforços, e apresentamos ao Representante da APECC, que estava em contato conosco, uma lista de pontos a serem discutidos, tendo sido o primeiro deles o afastamento do escritório do Dr. Hamilton Quirino da coordenação estratégica e jurídica do Empreendimento. Já nesta época defendíamos a busca de uma nova Incorporadora, que pudesse capitalizar e assumir o Empreendimento, garantindo a conclusão das obras, e o saneamento da situação financeira do Condomínio e da situação jurídica dos nossos Contratos. Na última reunião que tivemos, fomos informados pelo Representante da APECC, que a negociação era uma encenação, e que na verdade a APECC havia "jogado" o Empreendimento na massa falida da Mega Services, e tinha contratado um advogado de renome na área de falências, o Dr. João Cisneiros, para conseguir a autorização do Síndico da Falência para a venda de Unidades em estoque. Fomos também ameaçados pelo leilão de Unidades, caso não se aderisse ao programa imaginado pela APECC, sob a égide da teoria descrita no livro publicado pelo Dr. Hamilton Quirino, que trata da retomada de obras de edifícios em construção.

4- É importante salientar que, conforme descrito acima, a nossa tentativa de reproximação foi rechaçada pela APECC, que decidiu continuar sozinha na tentativa de tocar as obras, sem recursos em nível suficiente para torná-la viável e produtiva. Praticamente todos os recursos arrecadados com cotas de obra foram desperdiçados com os custos fixos, taxas de administração e equipe mínima alocada na obra, incluindo um profissional para fiscalização do seu andamento. Como mencionado em módulo anterior, a APECC é a depositária fiel desses pagamentos de cotas de obra, e eventualmente terá que responder por esses valores.

5- No entanto houve a resistência ferrenha da nossa parte contra essa estratégia, pois entendíamos que ela não seria viável, como não foi, e iria provocar a dilapidação do patrimônio do Empreendimento, pela venda das unidades extremamente desvalorizadas pela própria situação das obras do Empreendimento. Só os especuladores iriam lucrar com essa estratégia, adquirindo unidades a preços aviltados, e sem assumir praticamente nenhum risco. Caso faltasse dinheiro durante a obra, os Adquirentes teriam que assumir os débitos, ou suas unidades seriam leiloadas, sem nenhuma consideração pelo que juntos sofreram com os demais Adquirentes.

6- A inclusão do Empreendimento na massa falida da Mega Services, promovida pela APECC e com o suporte jurídico do Dr. Quirino, foi que proporcionou a oportunidade de inclusão da demanda do Sr. Moacir, que passou a ser o maior credor do processo de falência. Foi essa demanda do Sr. Moacir que atrasou a conclusão do processo, pois o valor inicial, irrisório, que causou o processo de falência no primeiro instante, foi quitado quase que imediatamente pela Mega Services. Sabemos que membros da APECC hoje têm uma forte reação emocional contra o acordo que foi firmado com o Sr. Moacir, para conclusão da falência, mas esquecem de que foi a própria APECC que criou o monstro.

7- Como último ponto desse Módulo III, gostaríamos de informar aos Adquirentes a falta de cuidado que a APECC demonstrou com o canteiro de obras do Empreendimento. Visitamos pessoalmente o canteiro, como Adquirentes que somos, e constatamos o total abandono da manutenção do espaço da obra: árvores cresceram entre as lajes; água ficou acumulada em vários lugares, gerando demanda dos vizinhos quanto a se tornarem criadouros de mosquitos; uma ventania derrubou os tapumes da parte frontal do Empreendimento, atingindo também parte de um barracão de obras. Além disso, TODOS os registros das instalações hidráulicas foram arrancados, isso mesmo, arrancados, danificando a tubulação adjacente, que terá que ser trocada quando da retomada das obras. Além disso, como já mencionado em Módulo anterior, há vários anos de IPTU atrasados, renovações de licença de obra pendentes, água e luz desligadas, num ambiente de total abandono.

Voltaremos no próximo Módulo à discussão dos nossos objetivos como Adquirentes, e à estruturação de um Contrato de Incorporação que nos projeta e garanta a conclusão das obras do Empreendimento. Um dos resultados que vislumbramos com essas nossas comunicações é prover informações de forma estruturada e espaçada, dando tempo para análise e reflexão dos Adquirentes, para que provoquem uma revisão de posições e permitam uma reavaliação das decisões quanto ao futuro do Empreendimento.

Atenciosamente,
Comissão Temporária do Condomínio Residencial California Coast
 

Módulo II - Qual o melhor caminho para concluir o Empreendimento

 

Prezados Co-Adquirentes do Residencial California Coast,

 

Agora, vamos analisar juntos as opções que temos para concluir o Empreendimento:

 

1- Voltamos aqui novamente a usar uma visão fria de negócio e de fluxo de caixa. A APECC está propondo retomar as obras sob o modelo de Administração. Se a APECC não estava nem conseguindo manter o canteiro de obras, como espera ela obter a credibilidade necessária para concluir o Empreendimento neste modelo? De onde viria o dinheiro? Vendendo unidades em estoque desvalorizadas, a preços aviltados?

 

2- Não, caros Adquirentes, esse não é mais o caminho. A valorização dos imóveis no Rio de Janeiro, em especial na região do nosso Empreendimento, abriu ainda mais espaço para o modelo de Incorporação. Isso seria feito através de um novo Contrato, que nos proteja como Adquirentes, e que obrigue a Incorporadora a concluir totalmente o Empreendimento, com habite-se e escrituras. Isso garantido por um acompanhamento e fiscalização de uma Comissão do Condomínio, como previsto no Acordo de Dação em Pagamento da Mendes Júnior. E o mais importante, com penalidades por atraso e destituição da Incorporadora no caso de descumprimento do Contrato. Isso é possível sim, basta querermos.

 

3- Não somos profissionais de construção e incorporação. Somente uma Incorporadora pode emitir as Escrituras das nossas Unidades. Uma nova tentativa no modelo de Administração seria para nós, Adquirentes, um mau negócio. Basta ver o que aconteceu da última vez. O pagamento das quotas de obra foram diminuindo, as atividades no Empreendimento também, e o custo fixo acabou consumindo todos os recursos. Inclusive, a Comissão de Representantes da APECC deverá prestar contas dos valores que recebeu dos Adquirentes como quotas de obra nesse período. Qual foi o progresso físico das obras com o dinheiro recebido? Algumas Unidades foram inclusive quitadas, reduzindo o total dos saldos devedores a serem aplicados na obra. Essa falta de escala nos recursos financeiros foi inclusive discutida nas Assembléias da época, mas foi ignorada.

 

4- A Incorporadora também pode exigir uma "due diligence" do Empreendimento, ou seja, uma investigação da parte Contratual dos Adquirentes, pagamentos, saldos devedores, situação física da obra, etc., de forma a validar as premissas que foram utilizadas no Plano de Negócios desenvolvido por ela. A proposta da Incorporadora a nós, Adquirentes, vai levar em conta essas premissas, que terão que ser validadas nesse processo de "due diligence". Todas as Unidades adquiridas deverão ter sua titularidade revisada, até mesmo em função da Dação em Pagamento, do período suspeito da falência da Mega Services, e de outros acordos mal-explicados que andaram ocorrendo no caminho do Empreendimento. Certamente isso tudo precisa vir a claro, para que se tenha uma visão completa do Empreendimento, legal, econômica e financeiramente.

 

5- Nós, Adquirentes, podemos também exigir do Incorporador que nenhuma contra-partida de pagamento seja exigida até a conclusão da obra, se assim o Adquirente preferir. Com algum tempo de obra, e com o progresso ficando aparente para os passantes e vizinhos, as Unidades em estoque vão retomar o seu valor de mercado. O Empreendimento é viável nesse modelo, como vimos acima, pois os imóveis se valorizaram. E os eventuais ganhos financeiros vão ficar com quem vai assumir os riscos, e não com especuladores.

 

6- Na modalidade de Administração, a Construtora é paga pelos serviços prestados e cobra mais uma taxa de administração sobre todos os materiais e serviços sub-contratados aplicados na obra. Essa taxa de administração, somada à manutenção de uma equipe mínima na obra, formam um pesado custo fixo, que inviabiliza o Empreendimento quando não há o aporte apropriado de recursos, e se o prazo de execução se estende demais. O prazo ótimo para a conclusão do Empreendimento está hoje entre 12 e 15 meses. De onde virá o dinheiro necessário, em torno de R$1,5 milhões por mês? E lembrem-se que, nessa modalidade, o risco é nosso, dos Adquirentes, se faltar dinheiro no final.

 

7- E ainda mais alguns pontos: IPTU´s de vários anos atrasados, licenças de obra não renovadas, substituição dos tapumes, limpeza e eliminação de lixo do canteiro de obras (até árvores cresceram entre as lajes), tudo são despesas que devem ser incorridas pelo Incorporador antes de reiniciar as obras. E a revisão do projeto de arquitetura do Empreendimento? As Unidades vão se valorizar muito com uma repaginação do projeto, com um novo visual e um novo aproveitamento das áreas comuns e áreas internas das unidades, isso tanto para as Unidades em estoque, como também para as nossas Unidades. Mas isso também requer um grande investimento inicial.

 

Como é que você, co-Adquirente, avalia as opções para conclusão do Empreendimento? Qual a sua visão de negócio?

 

No próximo módulo vamos analisar mais a fundo a criação e atuação da APECC, com quais objetivos, e como foi o cuidado com o canteiro de obras nos últimos anos.

 

Gratos,

 

Comissão Temporária do Condomínio Residencial California Coast

Módulo I - O Empreendimento é acima de tudo um Negócio !

Prezados Co-Adquirentes do Residencial California Coast,

 

Vamos começar pelas desculpas. Durante muito tempo as únicas comunicações enviadas aos Adquirentes tinham o objetivo de manipular opiniões e preparar o terreno para ações que favoreciam empresas, grupos, comissões ou até escritórios de advocacia. Queremos inaugurar agora uma frente de análise objetiva da situação, isenta e com o único objetivo de obter a conclusão da obra e a entrega das unidades, completa e legalmente, a nós Adquirentes.

 

Acima de tudo precisamos ter sempre em mente que um Empreendimento, e o nosso Residencial California Coast não é diferente, deve sempre ser visto como um Negócio. Em especial no nosso caso, em função da nossa história de boas intenções iniciais, maus passos, ambições desmedidas, aproveitadores, desperdícios, decisões emocionais, etc., a visão de negócio se torna cada vez mais importante. Uma clara visão de negócio é o que vai nos levar à conclusão das obras do Empreendimento. Levar a questão emocionalmente, como temos visto, vai certamente nos levar a um mau negócio, infelizmente para todos os Adquirentes, e não somente para os que se intitulam seus Representantes.

 

Vamos relembrar a sequência de acontecimentos que nos trouxe à situação atual do Empreendimento:

 

1- Alguns de nós adquiriu sua Unidade diretamente da Mendes Júnior, que montou o Plano de Negócios original e, por problemas da empresa no exterior e com o Governo Brasileiro, teve que paralizar as obras. Nós, Adquirentes, continuamos por um tempo pagando a nossa parte. Só que, no Plano de Negócios de um Empreendimento, existe a parte do Incorporador, a parte dos Adquirentes, e normalmente um Financiamento, oferecido por uma Instituição Financeira ou pelo próprio Incorporador. No caso da Mendes Júnior ela falhou na parte dela.

 

2- Como uma saída para o problema, a Mendes Júnior propôs ao Condomínio, através dos seus Representantes, um Contrato de Dação em Pagamento, ou seja, a Mendes Júnior abriu mão do papel de Incorporadora, e passou as Obrigações e Direitos para outro Incorporador, sob a Interveniência do Condomínio. A própria SIG foi consultada nessa época pela Comissão de Representantes, mas quis aumentar o preço das Unidades para os Adquirentes (puro negócio!), mas isso não foi aceito pela Comissão. A Mega/Taipá, por outro lado, por ser menor e mais flexível, permitiu até mesmo uma redução dos preços para os Adquirentes, que foi repassada aos nossos Contratos. Todos tivemos nosso saldo devedor recalculado com a justificativa de redução do lucro projetado no Plano de Negócios original da Mendes Júnior.

 

3- Todos acreditamos na mudança, e continuamos fazendo os nossos pagamentos, e até mesmo antecipações em alguns casos, visando quitar nosso saldo devedor o quanto antes. Só que, na nova situação, a Comissão de Representantes, liderada pelo Adolfo Breder e Ronaldo Sève, deixou de repassar recursos para a construção, e nós Adquirentes deixamos de pagar as nossas parcelas, por não estarmos vendo o retorno em termos de progresso na obra. O que fazer? Esta Comissão de Representantes buscou então apoio na Construtora Francisco Simões e no Banco Boavista, tentando obter um financiamento que viabilizasse a retomada das obras. Mas não tiveram sucesso.

 

4- Foi logo em seguida a esses acontecimentos que a Mega Services entrou em processo de falência, por razões alheias ao Empreendimento. A falência da Mega Services não incluía o Residencial California Coast. Como o valor da falência era irrisório, esperava-se uma conclusão rápida e sem entraves juridicos.

 

5- Só que, o então advogado do Condomínio, Dr. Hamilton Quirino, viu na falência uma oportunidade de tomar o controle do Empreendimento. Tudo, claro, em detrimento dos interesses e do patrimônio dos Adquirentes, ou seja, do nosso patrimônio. Foi o Dr. Quirino e um grupo específico de Adquirentes, que incluíram o Empreendimento Residencial California Coast no processo de falência da Mega Services, e contrataram por R$250mil o Dr. Cisneiros, especialista em Falências, que até cuidou depois do caso da Varig. Só que o Dr. Cisneiros nem escreveu as petições, e rapidamente como entrou, preferiu sair do processo. Com o Empreendimento incluído na falência, e usando a metodologia descrita em livro de autoria do próprio Dr. Quirino, já usada anteriormente no caso do Edifício Red Bali, o primeiro passo foi buscar a aprovação do Síndico da falência para fazer o leilão de unidades em estoque para retomada da obra. Claro que o valor das unidades, com a Incorporadora em processo de falência, seria totalmente desvalorizado. O pedido de venda das unidades em estoque foi negado pelo Síndico da falência.

 

6- Nesse contexto é que foi criada a APECC, estranhamente após o final de uma Assembléia do Condomínio, com a participação de somente alguns condôminos, com o fim precípuo de assumir o controle do Empreendimento nas bases descritas acima. Quem não concordasse poderia ter a sua Unidade colocada em leilão, numa estratégia de rolo compressor aparentemente incontornável para nós Adquirentes. Só que um grupo se rebelou contra essa imposição, e com base na falta de transparência com que o processo estava sendo conduzido, e sem acreditar no modelo de negócio, construiu uma frente de resistência. Os leilões nunca foram realizados. Como uma Associação, a participação dos Adquirentes na APECC não é obrigatória, e muitos de nós abandonaram a APECC e ficaram aguardando a retomada do Condomínio. Enquanto isso não era possível passaram a resistir juridicamente aos atos impostos pela APECC.

 

7- A APECC hoje tem uma representatividade muito restrita, apesar de ter recebido quotas de obra do Empreendimento e tomado ações que causaram desperdício de recursos, recursos esses que deveriam ter sido efetivamente investidos na obra.

 

Agora falando de negócios: Você Adquirente realmente acredita que a APECC possa concluir as obras do Empreendimento em regime de Administração? Onde serão obtidos os R$1,5 milhões mensais necessários para restaurar o canteiro e concluir a obra em até 12 meses? Quem vai renegociar os Contratos com os Adquirentes, e em que bases, já que faltam recursos? Quem vai assumir a responsabilidade pela efetiva conclusão das obras e entrega das unidades aos Adquirentes, com habite-se e escrituras? Pense bem nisto, é o seu patrimônio que está em jogo. Você pretende colocar mais dinheiro na obra sem a garantia de que vai efetivamente receber sua unidade?

 

Mais considerações no próximo módulo.

 

Grato,

Comissão Temporária do Condomínio Residencial California Coast