Prezados Co-Adquirentes do Residencial California Coast,
Agora, vamos analisar juntos as opções que temos para concluir o Empreendimento:
1- Voltamos aqui novamente a usar uma visão fria de negócio e de fluxo de caixa. A APECC está propondo retomar as obras sob o modelo de Administração. Se a APECC não estava nem conseguindo manter o canteiro de obras, como espera ela obter a credibilidade necessária para concluir o Empreendimento neste modelo? De onde viria o dinheiro? Vendendo unidades em estoque desvalorizadas, a preços aviltados?
2- Não, caros Adquirentes, esse não é mais o caminho. A valorização dos imóveis no Rio de Janeiro, em especial na região do nosso Empreendimento, abriu ainda mais espaço para o modelo de Incorporação. Isso seria feito através de um novo Contrato, que nos proteja como Adquirentes, e que obrigue a Incorporadora a concluir totalmente o Empreendimento, com habite-se e escrituras. Isso garantido por um acompanhamento e fiscalização de uma Comissão do Condomínio, como previsto no Acordo de Dação em Pagamento da Mendes Júnior. E o mais importante, com penalidades por atraso e destituição da Incorporadora no caso de descumprimento do Contrato. Isso é possível sim, basta querermos.
3- Não somos profissionais de construção e incorporação. Somente uma Incorporadora pode emitir as Escrituras das nossas Unidades. Uma nova tentativa no modelo de Administração seria para nós, Adquirentes, um mau negócio. Basta ver o que aconteceu da última vez. O pagamento das quotas de obra foram diminuindo, as atividades no Empreendimento também, e o custo fixo acabou consumindo todos os recursos. Inclusive, a Comissão de Representantes da APECC deverá prestar contas dos valores que recebeu dos Adquirentes como quotas de obra nesse período. Qual foi o progresso físico das obras com o dinheiro recebido? Algumas Unidades foram inclusive quitadas, reduzindo o total dos saldos devedores a serem aplicados na obra. Essa falta de escala nos recursos financeiros foi inclusive discutida nas Assembléias da época, mas foi ignorada.
4- A Incorporadora também pode exigir uma "due diligence" do Empreendimento, ou seja, uma investigação da parte Contratual dos Adquirentes, pagamentos, saldos devedores, situação física da obra, etc., de forma a validar as premissas que foram utilizadas no Plano de Negócios desenvolvido por ela. A proposta da Incorporadora a nós, Adquirentes, vai levar em conta essas premissas, que terão que ser validadas nesse processo de "due diligence". Todas as Unidades adquiridas deverão ter sua titularidade revisada, até mesmo em função da Dação em Pagamento, do período suspeito da falência da Mega Services, e de outros acordos mal-explicados que andaram ocorrendo no caminho do Empreendimento. Certamente isso tudo precisa vir a claro, para que se tenha uma visão completa do Empreendimento, legal, econômica e financeiramente.
5- Nós, Adquirentes, podemos também exigir do Incorporador que nenhuma contra-partida de pagamento seja exigida até a conclusão da obra, se assim o Adquirente preferir. Com algum tempo de obra, e com o progresso ficando aparente para os passantes e vizinhos, as Unidades em estoque vão retomar o seu valor de mercado. O Empreendimento é viável nesse modelo, como vimos acima, pois os imóveis se valorizaram. E os eventuais ganhos financeiros vão ficar com quem vai assumir os riscos, e não com especuladores.
6- Na modalidade de Administração, a Construtora é paga pelos serviços prestados e cobra mais uma taxa de administração sobre todos os materiais e serviços sub-contratados aplicados na obra. Essa taxa de administração, somada à manutenção de uma equipe mínima na obra, formam um pesado custo fixo, que inviabiliza o Empreendimento quando não há o aporte apropriado de recursos, e se o prazo de execução se estende demais. O prazo ótimo para a conclusão do Empreendimento está hoje entre 12 e 15 meses. De onde virá o dinheiro necessário, em torno de R$1,5 milhões por mês? E lembrem-se que, nessa modalidade, o risco é nosso, dos Adquirentes, se faltar dinheiro no final.
7- E ainda mais alguns pontos: IPTU´s de vários anos atrasados, licenças de obra não renovadas, substituição dos tapumes, limpeza e eliminação de lixo do canteiro de obras (até árvores cresceram entre as lajes), tudo são despesas que devem ser incorridas pelo Incorporador antes de reiniciar as obras. E a revisão do projeto de arquitetura do Empreendimento? As Unidades vão se valorizar muito com uma repaginação do projeto, com um novo visual e um novo aproveitamento das áreas comuns e áreas internas das unidades, isso tanto para as Unidades em estoque, como também para as nossas Unidades. Mas isso também requer um grande investimento inicial.
Como é que você, co-Adquirente, avalia as opções para conclusão do Empreendimento? Qual a sua visão de negócio?
No próximo módulo vamos analisar mais a fundo a criação e atuação da APECC, com quais objetivos, e como foi o cuidado com o canteiro de obras nos últimos anos.
Gratos,
Nenhum comentário:
Postar um comentário